前言：2023年9月，市场供应整体稳中有增，成交在各地新政密集落地中略有修复。重点30城供应环比上升17%，前9月累计同比下降11%。成交环比微增3%，同比减少23%，累计同比增幅收窄4个百分点至2%。
企业层面，TOP100房企9月业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在较高位；累计业绩同比降低11%。9月，逾六成百强房企实现单月业绩环比增长，但单月业绩同比降低的企业数量仍超七成。
整体来看，目前需求端购买力尚显不足、行业预期和信心也整体低迷，楼市复苏动能趋缓。近期虽然政策层面释放利好、有一定的修复预期，金九房企推盘积极性也有所提升，但企业销售去化及回款压力仍然较大。四季度房企仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。
19月业绩环比提升17.9%
同比降低29.2%
2023年9月，百强房企单月业绩规模延续下半年以来的低位。TOP100房企9月实现销售操盘金额4042.7亿元，单月业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在较高位。累计业绩来看，百强房企1-9月实现销售操盘金额41567.4亿元，同比降低11%。分季度来看，百强房企2023年前三个季度的业绩规模均保持在历史低位。7月以来累计业绩增速由正转负，第三季度单季度业绩规模同比降低32.1%，且明显低于第一、第二季度。
2逾六成百强房企9月业绩环比增长
从企业表现来看，2023年9月逾六成百强房企实现单月业绩环比增长，32家企业的环比增幅在0%到30%之间，29家企业环比增幅超过30%。其中部分企业的业绩表现相对突出，如中国金茂、华发股份、绿地控股、大华集团、首开股份等房企的环比增幅均在60%以上。但从业绩同比来看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的企业数量超过七成，累计业绩同比降低的企业也达到近六成。
3百强房企格局分化
TOP50变动加剧
2023年以来，百强房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-9月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低2.8%至1271.8亿元，TOP20门槛降低12.4%至484.6亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低17.6%和19.7%至302.7亿元和187.5亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期降低4.9%至81.7亿元。
49月供应环增17%、成交小幅回升
10月预期延续修复行情
9月供应稳中有增，成交在各地新政密集落地中持续修复：重点30城供应环比上升17%，前9月累计同比下降11%。成交环比微增3%，同比减少23%，累计同比增幅收窄4个百分点至2%。分能级来看，一线城市因新政刺激，短期内热度回升。9月整体成交212万平方米，环比上升16%，同比下降33%，前三季度累计同比持平去年。北京、上海热点恒热，上海“认房不认贷”落地+供应回升带动成交如期放量，环比上升15%，不过累计同比降幅持续扩大至6%。广州低位回升，随着新政叠加落地，项目来访、认购稳步回升，成交环比上涨26%。二三线城市成交与上月基本持平，9月成交993万平方米，同比仍降21%，前三季度累计同比涨幅收窄至3%。部分城市迎来轮动复苏行情，环比上涨城市大体可分为以下几类：一是市场相对平稳，行情自成一体的内陆城市诸如西安、长沙等，伴随着改善盘集中入市，成交量稳中有增；二是前期深度调整、基本面不错的核心二线城市，典型代表为南京、武汉、宁波、天津、重庆等迎来阶段性放量，因部分项目加大折扣力度促进以价换量，成交环比转正。三是部分三四线城市表现同样可圈可点，佛山、无锡、东莞、嘉兴等9月成交低位回升，但是前三季度累计同比依然为负值。总体来看，金九房企推盘积极性稳步恢复，叠加核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政，整体成交小幅回升。值得引起关注的是，微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象，预判10月，我们认为，供应微增是大概率事件，而成交或将延续复苏态势。各城市预期延续分化行情，主要是基于新政落地效果不一。首先，对于京沪杭蓉等本就市场热度较高的供给主导城市而言，“认房不认贷”可扩充居民购买力，尤其是释放前期因严苛政策而未能释放的置换需求；“限购局部松绑”可扩大购房基数，只要供应保持充裕，成交热度还是有望延续。其次，经历了前期深度调整，市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，整体政策效果不及一线显著，但是从周度数据来看，也出现了来访、认购上升的情况，后期伴随着“以旧换新”置换需求的逐步释放，整体成交还是有望小幅微增。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。
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